Интервью специалистов БРТИ™ «БелГазете» 19.05.2008 года

Консультация читателям «БелГазете» от специалистов БРТИ™, аттестованных оценщиков Елена ЛЕНКОВОЙ и Татьяны МАЖЕЙКО.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: НЕЗАВИСИМО И ОБЪЕКТИВНО

— Как вы оцениваете существующий спрос на услугу по оценке недви-жимости?
Е.Л.: — В стране тысячи зданий и сооружений, в них — тысячи и тысячи изолированных помещений, да ещё не завершенные строительством объекты… Собственников объектов недвижимости становится все больше, и число сделок с объектами недвижимости растет в геометрической прогрессии. Таким образом, основой деятельности по оценке стоимости недвижимости являются сделки, когда заинтересованному лицу необходима объективная информация о стоимости объекта оценки, т. е. независимая оценка. Кроме того, государство как самый крупный собственник объектов недвижимости предусмотрело случаи, когда определение стоимости объектов недвижимости является обязательным, например, при продаже в процессе конкурсного производства не-движимого имущества лица, признанного банкротом, при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору недвижимого имущества или при внесении неденежного вклада в уставный фонд юрлица, а также в иных случаях. С развитием рыночных правоотношений в сфере недвижимости объективно развивается и оценочная деятельность.
— Могут ли заинтересованные лица самостоятельно оценивать недвижимость? Кто имеет право заниматься проведением независимой оценки?
Т.М.: — Указ президента N615 «Об оценочной деятельности в РБ» разграничил внутреннюю и независимую оценку. На основании данных бухучета, информации о стоимости приобретения объекта оценки или стоимости аналогичных объектов недвижимости юридические и физлица, в т. ч. ИП, имеют право на самостоятельное проведение внутренней оценки принадлежащих им объектов. Но результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, когда в соответствии с законодательными актами оценка должна быть только независимой, проведенной профессиональным оценщиком.
Оценочная деятельность — это предпринимательская деятельность, связанная с оказанием услуг по оценке, т. е. исполнителем оценки может быть только юрлицо или ИП. Право осуществлять оценку имеют лица, успешно прошедшие аттестацию в порядке, определенном Совмином РБ и имеющие свидетельство об аттестации оценщика, выданное Госкомитетом по имуществу РБ, проводящие оценку лично как ИП, либо в качестве работников ИП или юрлица. Основанием для проведения независимой оценки является гражданско-правовой договор или судебное постановление.
Повторим: сделки с объектами недвижимости без проведения оценки их стоимости, обязательность которой установлена законодательством, счита-ются недействительными и влекут за собой штрафные санкции.
Оценка стоимости государственного недвижимого имущества проводится госорганизациями либо осуществляющими оценочную деятельность организациями, доля госсобственности в уставном фонде которых составляет более 50%.
— Есть ли какая-то специфика у оценки стоимости доходной недвижимости и т.н. жилого фонда?
Е.Л.: — Трудоемкость работы по оценке стоимости доходной недвижимости связана, во-первых, с тем, что рынок коммерческой недвижимости развит меньше, чем рынок квартир и жилых домов, информация о сделках купли- продажи коммерческой недвижимости зачастую носит конфиденциальный характер и не является публичной. Кроме квартирного индекса Белорусского общества оценщиков, к сожалению, в стране профессионально не проводятся исследования рынка доходной недвижимости по объектам оценки. Поэтому, например, оценщику трудно подобрать подходящий аналог для сравнения, приходится вводить больше корректировок, чтобы сделать расчет сравни-тельным методом. Во-вторых, эксперту важно проводить оценку стоимости недвижимости разными методами: использовать не только сравнительный метод, но и затратный или доходный, что дает более точный и объективный результат.
— Сколько стоят услуги по оценке недвижимости?
Т.М.: — От клиентов мы чаще слышим другой вопрос: «От чего зависит стоимость оценочной услуги?» Стоимость услуги зависит, прежде всего, от объекта оценки и цели оценки стоимости объекта, а также сроков выполнения работ, оговоренных в договоре между исполнителем оценки и заказчиком.
Нередки просьбы (читай — требования: кто платит, тот и заказывает музыку) заказчика оценить стоимость объекта недвижимости в ту сумму, которая необходима заказчику. На рынке оценочных услуг, наверное, можно найти организацию, готовую выполнить такой заказ. Но наша позиция в этом вопросе такова: дело даже не в том, что такой исполнитель оценки рискует лишиться права совершать оценочную деятельность, сколько в риске лишиться доверия считаться и быть исполнителем именно независимой оценки — профессионально и объективно выполненной.